В республике остается актуальной тема стоимости жилья, особенно она актуальна в связи со вступлением Кыргызстана в Евразийский экономический союз. Поднимутся ли цены на квартиры в связи с данным фактором? Если да, то насколько?

По последним данным, в сфере строительства сохраняется рост темпов увеличения капитальных вложений. За 5 месяцев 2015 года общий объем валовой продукции строительства составил 28 млрд 257,7 млн сомов, что на 11,8% больше, чем в январе-мае 2014 года. В мае ее объем составил 7 млрд 441,7 млн сомов или на 11,4% больше, чем в мае 2014 года.

Всего в январе-мае 2015 года сдан в эксплуатацию 2 тыс. 551 индивидуальный жилой домобщей площадью 290,5 тыс. квадратных метров (93,5% к уровню января-мая 2014 года). Сокращение объемов ввода индивидуальных жилых домов по сравнению с соответствующим периодом прошлого года отмечалось во всех регионах за исключением Иссык-Кульской, Ошской и Чуйской областей.

В январе-мае 2015 года на строительстве индивидуальных жилых домов использовано (по оценке) 4 млрд 246,4 млн сомов инвестиций в основной капитал (72,9% к уровню января-мая 2014 года). Доля средств, освоенных на индивидуальное жилищное строительство, в общем объеме освоенных инвестиций составила 14,4%. Основная доля введенного индивидуального жилья (71,1% от общего объема) приходится на город Бишкек, Ошскую, Чуйскую и Жалал-Абадскую области.

В сельской местности введено 173 тыс. квадратных метров индивидуального жилья или 59,6% от общего объема.

Согласно данным центра ГИС Департамента кадастра ГРС, в мае 2015 года на рынке недвижимости Кыргызстана по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдался спад активности. В мае 2015 года всего по республике осуществлено 4342 сделки купли-продажи недвижимости, за аналогичный период 2014 года данный показатель составлял 7538, хотя по сравнению с мартом 2015 года наблюдается повышение числа сделок (апрель 2015 — 5390).

Помимо этого эксперты сообщали, что в мае 2015 года по сравнению с апрелем 2015 года средневзвешенная стоимость квартир в Бишкеке снизилась на 5,3% в сомовом эквиваленте. В долларовом эквиваленте стоимость квартир наоборот повысилась на 1,1% и составила в среднем $44,6 тыс. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается снижение цен и в национальной валюте, и в американской.

Насколько изменятся цены на жилье после окончательного вступления Кыргызстана в Евразийский экономический союз?

Как сообщило Государственное агентство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, основной риск, который отмечают кыргызские производители продукции строительного назначения в связи со вступлением в ЕАЭС, — низкая конкурентоспособность национальных строительных компании и производителей продукции на региональном рынке ЕАЭС строительных услуг.

Риск обусловлен следующими факторами:

— высокая стоимость импортируемого сырья, электроэнергии, бензина и дизтоплива;

— миграция квалифицированной рабочей силы, вызванная отсутствием возможности повышения заработной платы работникам отрасли до уровня заработных плат аналогичных работников стран-партнеров по ЕАЭС;

— значительный износ производственных мощностей у подавляющего числа производителей продукции и невозможность модернизации производства в связи с высокими ценами на оборудование и запасные части;

— снижение спроса на продукцию на внутреннем рынке в связи со снижением платежеспособности населения.

Госархстрой сообщил, что спад объемов продаж строительного рынка в настоящее время зависит от колебании курса «мировой валюты» (доллар). Население зарабатывает в сомах и рублях и покупателю недвижимости приходится довольно трудно покупать в американской валюте.

Основные факторы, влияющие на строительную отрасль это: производственный фактор (рынок строительной продукции); инфраструктурный фактор (транспортные и электроэнергетические «коридоры», которые прямым образом влияют на строительство, а также инвестиционные и финансовые факторы).
По мнению экспертов Госагентства, в силу особой важности строительства как отрасли, обеспечивающей материальную основу для развития всех остальных отраслей национальной экономики, а также для обеспечения определенного уровня жизни граждан и решения других социально-экономических проблем значение строительных услуг в национальной экономике переоценить трудно.

«Рынок строительных услуг в силу иерархичности и многоуровневого регулирования будет сочетать в себе национальные и международные принципы и механизмы. Кроме того, страны ЕАЭС в силу географической близости и исторически сложившихся отношений представляют для кыргызских строительных компаний и предпринимателей-экспортеров строительных услуг особый интерес. В свою очередь рынок Кыргызстана будет интересовать предпринимателей стран-партнеров по ЕАЭС, желающих импортировать строительные услуги, а с ними капитал, технологии и своих поставщиков продукции», — говорят они.

Как отмечают специалисты, в настоящее практически во всем мире наблюдается рецессия в строительной отрасли и в сфере торговли строительными услугами. По мнению ряда аналитиков экономических процессов, наибольшее падение в торговле строительными услугами наблюдается в тех странах, в которых до кризиса наблюдались особенно высокие темпы строительства и рост цен на объекты недвижимости.

«Снижение барьеров в региональной торговле услугами, а именно на это направлен процесс присоединения Кыргызской Республики к ЕАЭС, откроет рынок Кыргызстана для новых иностранных поставщиков, приведет к развитию конкуренции и, вероятно, приведет к повышению эффективности и производительности на внутреннем рынке», — считает Госархстрой.

По их информации, основная цель региональной интеграции ЕАЭС — обеспечение открытости рынка и создание равных возможностей на внутреннем рынке для услуг и инвестиций компаний из всех стран. Именно на этой базе будет строиться дальнейшая экономическая политика.

«Рынок строительных услуг Кыргызстана полностью находится в частных руках. Произошло значительное обновление основных фондов крупных строительных компаний. Однако, насколько они окажутся конкурентоспособными по отношению к крупным поставщикам строительных услуг стран-партнеров по ЕАЭС, на сегодняшний день сказать сложно. Имеются различия в регулятивной сфере предпринимательской деятельности стран-партнеров по ЕАЭС. Законодательство России предполагает саморегулирование строительных организаций. В Кыргызской Республике вопросы лицензирования относятся к сфере государственного регулирования», — добавили специалисты.

По информации другого государственного органа, Государственного агентства антимонопольного регулирования, в вопросе изменения стоимости цены на жилье после вступления Кыргызстана в ЕАЭС в настоящее время проводится работа в рамках Межгосударственного совета антимонопольной политики. В ходе этой работы начато проведение анализа рынка жилья экономического класса.

«В связи с тем, что объем работы очень большой, необходимо будет изучить большое количество нормативно-правовых актов, запросить и получить информацию от всех строительных организаций и государственных органов, изучить и обобщить их. Проведение данного анализа запланировано закончить в мае 2016 года», — сообщил антимонопольный орган.

Мнения депутатов Жогорку Кенеша, занимающихся проблемами данной сферы (комитета по транспорту, архитектуре, строительству и жилищно-коммунального хозяйства) и эксперта в сфере продажи недвижимости:

Жусупали Исаев (СДПК): «Сказать о том, что цены на недвижимость увеличатся или понизятся, сложно. Я думаю, что цены на квартиры снизятся. Почему? Потому что основные строительные материалы, металлы мы завозим из России, потому что китайские материалы для конструкции дома не годятся. В основном, все из российского металла. В связи с тем, что материалы поступают из Белоруссии и России, я думаю, что цены на квартиры понизятся. Если снизятся, то ориентировочно на 15-20%».

Ажибай Калмаматов («Ата-Журт»): «В мировой практике всегда идет тенденция, именно в мегаполисах, повышения цен на недвижимость. Это во всем мире, поэтому мы — не исключение. У нас тоже будет подорожание. Мы входим в ЕАЭС, а во всех городах в системе ЕАЭС цены на недвижимость высокие. Недавно вышла информация, что Бишкек — самый дешевый город, так что мы будем приравниваться к другим городам. 5-10 лет назад какая была стоимость недвижимости и сегодня какая? Если 10 лет назад однокомнатный жилой дом стоил 24-25 тыс. долларов в центре, сегодня уже 37-38 тыс. долларов, так что тенденция идет к удорожанию».

Владимир Игнатов (эксперт): «Все, кто давно на рынке, говорят, что никакого роста не предвидится. Во-первых, у нас сейчас сам по себе спад, то есть полная стагнация на рынке недвижимости, слабо все продается. Наступает пора сезонного затишья, это до осени. Минус на минус соответственно большущий минус и от того, что мы вступим в Таможенный союз, я глубоко сомневаюсь, что россияне и казахи кинутся скупать у нас жилье. У нас не развито производство, не развито сельское хозяйств, интерес у них будет только к землям и заброшенным бывшим заводам и фабрикам — то, куда можно вложиться и выкачать деньги. Ни вторичное жилье, ни первичное жилье… я глубоко сомневаюсь.

Может, помните, когда в Казахстане ипотечное кредитование началось (у них раньше началось), они свой рынок перекопатили и кинулись скупать жилье у нас, им было неинтересно: южный микрорайон, центр и просто нужно было вложить, искусственно были подняты цены не по нашим доходам, сейчас эти деньги возвращаются на те позиции, где они должны были быть, соответственно нашим доходам. Основная масса, 80% покупателей — это наши гастрабайтеры, то есть трудовые мигранты, люди, которые свои горбом зарабатывают деньги за пределами родины. Чтобы ему заработать деньги, нужно год минимум, я сомневаюсь, что за год можно накопить, потому что там тоже зарплату урезали. Многие из тех, кто держал деньги в рублях, проиграли, рубль упал, естественно, там рынок обвалился и у нас. Планировали купить двухкомнатную квартиру, а денег в итоге и на однокомнатную квартиру не хватило.

Те, кто держал в долларах, вы помните, какая ситуация была, люди приезжали, скупали рубли, доллары скидывали и уезжали опять же в Россию. Они скупали там все подряд в деревнях, в заброшенных селеньях и пусть даже избушка на курьих ножках, но это в России куплено и он там застолбился. Это ему в преференции в получении гражданства, как бы свои цели люди преследовали, тоже понять можно. Сейчас, чтобы ему заработать эти деньги, как минимум 2 года нужно. Судя по тому, что говорят, у них 2 года продолжится кризис, у нас как такого кризиса я еще не видел, у нас еще все впереди. У нас элитное строительство встало. Во-первых. в связи с мораторием, который ввели на строительство многоэтажек, сейчас цены рухнули.

Я боюсь, у нас волна ипотечного кризиса начнется. Многие брали кредиты в банках, закладывали свое жилье, закладывали свой бизнес. Я не знаю, чем это впереди чревато.

Наши доходы несопоставимы с Казахстаном, у нас низкий прожиточный минимум, низкие зарплаты, низкие пенсии, на что людям покупать? На какие сбережения? Тем, кто строит элитное жилье, давно нужно переключиться на социалку. Если бы однокомнатная квартира стоила порядка 40 тыс. долларов в новом доме на 50 кв.м, я бы сам загрузился, взял в кредит и купил бы. Они же бешенные квадратуры и цены соответственно какие. 2-3-х комнатные квартиры под самоотделку до 200-300 тыс. долларов доходят. Откуда у нас такие деньги, за 200-300 тыс. долларов полпобережья Испании и Болгарии можно купить, не говоря о Турции. Сейчас отток турецкого населения, потому что они задарма продают. Конечно, не виллы, но дома хорошие покупают в Анталии, поскольку там цены на жилье тоже упали.

Даже по работе Госрегистра, там есть клиенты, сделки проходят разовые, но торговля идет, цены упали. 2-х комнатные квартиры 104-серии, где ванна и туалет совмещены, можно в пределах 35-36 тыс. долларов взять. 4-5 месяцев назад за такие деньги однокомнатную квартиру я бы не нашел в южных микрорайонах. Это тоже показатель. Те, у кого есть деньги, сейчас призадумались. Сейчас еще вторая волна, отток. Русскоязычные начнут уезжать, они же обычно ждут, когда школа закончится, когда детей забирать, чтобы не прерывать учебный процесс, небольшая масса как в свое время уезжали.

Сейчас всплеск предложений, на рынке их так много, опять новые предложения появятся. Кто первый раз пришел на рынок, они хотят выйти по максимуму. Под российские мерки не угонишься, это изначально всегда было так, что на несколько порядков у нас жилье стоило дешевле. Те, у кого есть деньги, из местных, кто не собирается никуда уезжать, они да, они потихоньку покупают. Вторая категория потенциальных покупателей — это сельхозпроизводители, это только осень, конец осени, когда у них деньги на руках, когда сельхозпродукцию реализовали и скупают жилье под квартирантов.

Теперь Россия проявляет интерес, уже на нас выходят люди на уровне генштаба, вооруженных сил России, просят подыскать земли под сельхозназначения, то есть как поставщик сельхозпродуктов. Украину Россия уже потеряла, а им армию кормить, я уже не говорю о населении. Хотя бы армию содержать и кормить надо. Естественно, сельхозпроизводителю легче будет купить у себя в аиле, где он раньше посевы сажал, еще несколько полей, которые никем не обрабатываются, вложить туда деньги и заработать на этом. То есть это такой фактор. У нас есть категория выкупщиков, мы их так называем, которые сезонно зарабатывают деньги. Он там что-то купил, через нас квартирантов заселил, опять деньги зарабатывает и уезжает то ли в Россию, то ли в регионы.

Несколько недель назад, я не помню, кто сказал из правительства по недвижимости, оценку давали неутешительную. Для кого-то, например, для людей со средним достатком, когда жилье подешевеет, он начнет деньги вкладывать, для местного населения жилье станет доступным. А кто хочет продавать и уехать, озолотившись, вряд ли получится, особенно это касается домов. С квартирами все понятно, ясность определенная есть, что на порядок упали, а дома на земле тяжело продать и определиться в цене, это всегда проблема».

http://www.tazabek.kg/news:392377