Получение разрешительной документации в органах архитектуры  и строительства при перепрофилировании жилого помещения под нежилое.

Получение разрешительной документации в соответствии с Положением о порядке выдачи разрешительных документов на проектирование, строительство и иные изменения объектов недвижимости и порядке приемки в эксплуатацию завершенных строительством объектов в Кыргызской Республике от 30. 05. 2008г. № 252, получение разрешения в органах архитектуры и строительства на перепрофилирование жилого помещения под нежилое, осуществляется в два этапа. Каждый этап должен осуществляться в установленные сроки. Так, первый этап- получение архитектурно – планировочных условий — АПУ, в соответствии с законодательством КР должен длиться в пределах 20 рабочих дней,  включая все процедуры согласования эскизного проекта Заказчика на соответствие противопожарным, санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям. В соответствии с законодательством КР процедуры согласования проектной документации проводятся для Заявителя бесплатно.

Фактически  процедура получения разрешительных документов заключается в следующем: в случае перепрофилирования помещения, следствием чего является перемена его функционального назначения, Заявитель обращается в  центр «Единого окна» территориального органа архитектуры и строительства и сдает в целях получения архитектурно-планировочных (далее- АПУ) и инженерно-технических (далее- ИТУ) условий законодательно установленный пакет документов, необходимый для получения разрешительной документации.

Предоплата за первый этап согласования – получения АПУ, без учета оплаты за инженерно-технические условия и других работ, попутно проводимых территориальным органом архитектуры и строительства в целях получения согласования, составляет в среднем 28 тысяч сомов и выше, в зависимости от сложности проводимых работ. При этом территориальный орган архитектуры и строительства обязан выдать Заявителю документ, подтверждающий принятие заявления установленной формы, т.е. полного комплекта документов, включая квитанцию о предоплате.

Наиболее важным и принципиальным моментом при прохождении стадии получения арихитектурно-планировочных условий является получение технических условий на подключение к электрическим сетям. Пунктом 5.19 Раздела 5 Положения о порядке выдачи разрешительных документов на проектирование, строительство и иные изменения объектов недвижимости и порядке приемки в эксплуатацию завершенных строительством объектов в Кыргызской Республике от 30. 05. 2008г. № 252 установлено, что отсутствие возможности подключения к инженерным сетям не может служить основанием для отказа в выдаче АПУ. Однако, в соответствии с законодательством, в действительности, отсутствие возможности предоставления Заявителю технических условий на электричество, является основанием отказа в дальнейшем рассмотрении вопросов перепрофилирования в территориальном органе архитектуры и строительства.

В соответствии с Правилами предоставления технических условий и порядка подключения к сетям инженерно-технического обеспечения в Кыргызской Республике, утвержденными постановлением Правительства КР  от 10. 02. 2009г. № 100  выдача технических условий  на воду, газ и электричество осуществляется на платной основе, стоимость которой определяется в соответствии с антимонопольным законодательством Кыргызской Республики.

При перепрофилировании жилого помещения под нежилое на этапе согласования эскизного проекта при рассмотрении вопроса предоставления арихитектурно-планировочных и инженерных условий, по внесению Заявителем предоплаты за получение АПУ, территориальный орган архитектуры и строительства направляет материалы на согласование  в сан. эпид. надзорную службу, службу пожарной безопасности и на соответствие экологическим требованиям. Получение положительного согласования каждой из указанных служб, является обязательным условием дальнейшего рассмотрения проектных материалов Заказчика в территориальном органе архитектуры и строительства.

При планировании использования жилого помещения, вне целей проживания, независимо от того, предполагаются конструктивные изменения или нет, собственнику необходимо проводить процедуру его перепрофилирования в территориальном органе архитектуры и строительства.

В целях исключения возможных проблем при согласовании разрешительной документации при перепрофилировании жилого помещения под нежилое, рекомендуется заранее, до подачи заявления в органы архитектуры и строительства, установить возможность перепрофилирования жилого помещения с точки зрения градостроительных норм, с учетом, действующим СНиПов, а также возможности подключения к электрической сети. В этих целях является целесообразным обратиться в органы, в последующем проводящие согласование проектной документации- сан. эпид. надзора, экологической и пожарной безопасности с запросом о предоставлении интересующей официальной информации относительно возможности перепрофилирования жилого помещения под то или иное нежилое помещение, с учетом функционального назначения нежилого помещения.

 Помимо этого, рекомендуется предварительно уточнять в службах, выдающих технические условия на воду, газ и электричество, наличие возможности выдачи тех. условий при перепрофилировании в соответствии с нагрузкой, предполагаемой проектной документацией.

Выявить возможность перепрофилирования можно следующими способами:

1. Оформить запросы в соответствующие государственные службы и провести анализ возможности перепрофилирования.

2. Обратиться в юридическую компанию, специализирующуюся на вопросах перепрофилирования, имеющую квалифицированных специалистов, которые проведут работы направленные на анализ возможности перепрофилирования, в случае положительного заключения которой, можно будет приступить к  разработке проектной документации.

В соответствии с пунктом 21 Раздела IV Правил предоставления технических условий и порядка подключения к сетям инженерно-технического обеспечения в Кыргызской Республике от 10. 02. 2009г. № 100 информация о наличии имеющихся мощностей, существующей и планируемых схемах инженерно-технического обеспечения, а также о плате за технические условия и подключение объектов строительства должна быть бесплатно предоставлена по запросу Заказчика службами инженерно- технического обеспечения в течение 10 рабочих дней.

При планировании процедуры перепрофилирования рекомендуется также помнить следующее: в перепрофилированных, перепланированных и реконструированных помещениях жилых зданий разрешается размещать магазины розничной торговли, предприятия общественного питания закусочного типа с работой в дневное время, предприятия бытового обслуживания, юридические консультации, нотариальные конторы, офисы, гостиницы, малые предприятия или частные фирмы медицинского профиля.

Не допускается размещение магазинов по реализации строительных, москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории, магазинов с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов, магазинов оптовой торговли, специализированных рыбных и овощных магазинов, бань, саун, прачечных, химчисток, общественных туалетов, казино, ночных баров, предприятий с ночным режимом работы, предприятий бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (за исключением парикмахерских, мастерских ремонта бытовых машин и приборов).

При этом необходимо учитывать, что перевод жилого помещения в нежилое в здании, представляющем культурную или историческую ценность, допускается только с согласия соответствующего государственного органа по охране памятников.

Пройдя этап получения архитектурно-планировочных и инженерно-технических условий, в случае изменения архитектурно-планировочных и конструктивных изменений, увеличения мощности нагрузки на инженерные сети, Заявителю необходимо пройти следующий этап- согласование и экспертиза рабочего проекта в территориальном органе архитектуры и строительства. В этих целях Заявителю необходимо предоставить в «Единое окно» территориального органа архитектуры и строительства один экземпляр разработанного проектной организацией Рабочего проекта, на основе полученных архитектурно-планировочных условий, и один экземпляр, уже полученных в территориальном органе архитектуры и строительства, АПУ. В соответствии с принципом «Единого окна» орган архитектуры и строительства самостоятельно проводит согласование рабочего проекта в Государственном агентстве архитектуры и строительства Кырыгызской Республики (Гос. строе).

В заключении хотелось бы отметить, что такая несложная, как кажется на первый взгляд, процедура оформления разрешительной документации, в силу несовершенства законодательства и несоблюдения государственными органами определенных законодательством сроков,  на самом деле является довольно затратной по времени и средствам, в связи с чем  проведение указанных процедур по перепрофилированию помещений рекомендуется поручать организациям, специализирующимся на вопросах перепрофилирования, или юридической компании, которая обеспечит решение указанного вопроса в рамках закона.

Исакова Элла Бообековна
Юрист
Специализация: гражданское право,
земельное право, трудовое право,
избирательное право,
хозяйственно-договорные отношения.
Правовой аудит документооборота коммерческих предприятий